Uncategorized

Umowa o roboty budowlane: co powinna zawierać i jak ją sporządzić?

4 lipca 2025
Przemysław Wolski

Umowa o roboty budowlane to kluczowy dokument regulujący współpracę między inwestorem a wykonawcą prac budowlanych. Prawidłowo sporządzona umowa stanowi zabezpieczenie interesów obu stron i minimalizuje ryzyko potencjalnych sporów. W przeciwieństwie do umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane jest odrębnym typem umowy, szczegółowo uregulowanym w Kodeksie cywilnym (art. 647-658), co podkreśla jej specyficzny charakter i znaczenie w obrocie prawnym.

Każda profesjonalna umowa o roboty budowlane powinna zawierać następujące elementy: precyzyjne dane stron umowy, szczegółowy opis przedmiotu umowy, jasno określony termin realizacji, uzgodnione wynagrodzenie wraz ze sposobem płatności, dokładnie sprecyzowane obowiązki stron, warunki odbioru prac, zakres gwarancji i rękojmi, wysokość kar umownych oraz zasady odstąpienia od umowy. Szczególnie istotne jest precyzyjne określenie zakresu prac – najlepiej w formie załącznika zawierającego kosztorys lub specyfikację techniczną. Taka szczegółowość zapobiega nieporozumieniom i stanowi punkt odniesienia przy ewentualnych sporach.

Należy pamiętać, że umowa o roboty budowlane wymaga formy pisemnej, co jednoznacznie wynika z art. 648 Kodeksu cywilnego. Choć brak zachowania tej formy nie powoduje automatycznej nieważności umowy, znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń w przypadku ewentualnego sporu. Warto zatem zadbać o właściwą formę dokumentu już na etapie jego przygotowywania. Dobrze przygotowana umowa chroni zarówno inwestora, jak i wykonawcę, zapewniając przejrzystość wzajemnych zobowiązań i oczekiwań oraz stanowiąc solidną podstawę długotrwałej i korzystnej współpracy.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE

zawarta w dniu ……………………. w ……………………. pomiędzy:
……………………. zamieszkałym/ą w ……………………., ul. ……………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………. nr ………………., PESEL: ……………………., zwanym/ą dalej „Zamawiającym”
a
……………………. z siedzibą w ……………………., ul. ……………………., wpisaną do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS ……………………., NIP: ……………………., REGON: ……………………., reprezentowaną przez ……………………., zwaną dalej „Wykonawcą”

§ 1. Przedmiot umowy

1. Zamawiający zleca, a Wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót budowlanych polegających na ……………………. (szczegółowy opis przedmiotu umowy) zgodnie z dokumentacją techniczną stanowiącą Załącznik nr 1 do niniejszej umowy.
2. Wykonawca oświadcza, że posiada odpowiednie kwalifikacje, doświadczenie oraz zasoby niezbędne do wykonania przedmiotu umowy.

§ 2. Termin wykonania

1. Wykonawca zobowiązuje się wykonać przedmiot umowy w terminie do dnia …………………….
2. Za termin zakończenia robót uważa się datę podpisania protokołu odbioru końcowego bez zastrzeżeń.

§ 3. Wynagrodzenie

1. Za wykonanie przedmiotu umowy Zamawiający zapłaci Wykonawcy wynagrodzenie w wysokości ……………………. zł brutto (słownie: …………………….).
2. Wynagrodzenie będzie płatne w następujący sposób:
  • zaliczka w wysokości ……% wynagrodzenia, tj. ……………………. zł, płatna w terminie ……… dni od podpisania umowy,
  • pozostała część wynagrodzenia płatna w terminie ……… dni od daty podpisania protokołu odbioru końcowego bez zastrzeżeń.
3. Płatność zostanie dokonana przelewem na rachunek bankowy Wykonawcy nr …………………….

§ 4. Obowiązki stron

Obowiązki Wykonawcy:

  1. Wykonanie robót zgodnie z dokumentacją techniczną, zasadami sztuki budowlanej i przepisami prawa.
  2. Zapewnienie materiałów, narzędzi i sprzętu niezbędnych do wykonania robót.
  3. Utrzymanie porządku na terenie budowy.
  4. Przestrzeganie przepisów BHP i przeciwpożarowych.
  5. Zgłoszenie robót do odbioru.

Obowiązki Zamawiającego:

  1. Przekazanie terenu budowy w terminie do dnia …………………….
  2. Zapewnienie nadzoru inwestorskiego.
  3. Dokonanie odbioru robót.
  4. Terminowa zapłata wynagrodzenia.

§ 5. Gwarancja i rękojmia

1. Wykonawca udziela Zamawiającemu gwarancji jakości na wykonane roboty na okres ……… miesięcy, licząc od daty odbioru końcowego.
2. W okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do bezpłatnego usunięcia wad i usterek w terminie ……… dni od daty zgłoszenia przez Zamawiającego.

§ 6. Kary umowne

1. Wykonawca zapłaci Zamawiającemu kary umowne:
  • za opóźnienie w wykonaniu przedmiotu umowy – w wysokości ………% wynagrodzenia brutto za każdy dzień opóźnienia,
  • za opóźnienie w usunięciu wad stwierdzonych przy odbiorze lub w okresie gwarancji – w wysokości ………% wynagrodzenia brutto za każdy dzień opóźnienia,
  • za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Wykonawcy – w wysokości ………% wynagrodzenia brutto.
2. Zamawiający zapłaci Wykonawcy karę umowną za odstąpienie od umowy z przyczyn zależnych od Zamawiającego w wysokości ………% wynagrodzenia brutto.

§ 7. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności przepisy o umowie o roboty budowlane.
3. Ewentualne spory wynikłe na tle realizacji niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Zamawiającego.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
ZAMAWIAJĄCY WYKONAWCA
……………………. …………………….
Załączniki:
1. Dokumentacja techniczna
2. Kosztorys
Strona 1