Najem okazjonalny to forma wynajmu mieszkania, która zyskała popularność dzięki większej ochronie praw właścicieli. Chociaż umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego, to wizyta u notariusza jest konieczna w celu poświadczenia niektórych załączników. Najważniejszym z nich jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu, do którego może się wyprowadzić w przypadku eksmisji.
Dla wynajmujących kluczową zaletą najmu okazjonalnego jest możliwość szybszego odzyskania mieszkania bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego. Umowa taka może być zawarta maksymalnie na 10 lat i wyłącznie przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Przed wizytą u notariusza należy przygotować komplet dokumentów. Notariusz poświadczy ich autentyczność, co jest niezbędne do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Brak notarialnego poświadczenia kluczowych załączników może skutkować nieważnością całej umowy lub niemożnością skorzystania z uproszczonej procedury eksmisji.
Umowa najmu okazjonalnego – dokumenty do notariusza
1. Dokumenty podstawowe
- Umowa najmu okazjonalnego (dokument główny)
- Dowód osobisty wynajmującego i najemcy
- Dokument potwierdzający prawo własności lokalu (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej)
2. Dokumenty wymagające poświadczenia notarialnego
Oświadczenia najemcy:
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
- Oświadczenie najemcy wskazujące adres lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie eksmisji
Oświadczenia właściciela lokalu wskazanego jako miejsce przeprowadzki:
- Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy
- Dokument potwierdzający prawo własności lokalu wskazanego jako miejsce przeprowadzki
3. Koszty notarialne
| Rodzaj czynności | Szacunkowy koszt | Kto ponosi |
|---|---|---|
| Poświadczenie podpisu na oświadczeniu | 20-30 zł za podpis | Według umowy stron |
| Poświadczenie zgodności dokumentów | 6-10 zł za stronę | Według umowy stron |
| Sporządzenie pełnej umowy w formie aktu notarialnego (opcjonalnie) | Od 300 zł | Według umowy stron |
Ważne informacje
Jak przygotować się do wizyty u notariusza
Przed udaniem się do kancelarii notarialnej warto odpowiednio przygotować wszystkie dokumenty. Oszczędzi to zarówno czas, jak i pieniądze, ponieważ każda dodatkowa czynność notariusza generuje koszty. Dobrze zorganizowana dokumentacja przyspieszy całą procedurę i zmniejszy ryzyko błędów formalnych.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Najważniejszym dokumentem wymagającym poświadczenia notarialnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Musi ono zawierać wyraźne wskazanie, że najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego.
Oświadczenie to powinno być sporządzone zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Bez tego dokumentu umowa najmu nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego, nawet jeśli strony tak ją nazwą w treści umowy. To właśnie ten dokument stanowi fundament całej konstrukcji najmu okazjonalnego.
Oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego
Drugim kluczowym dokumentem jest oświadczenie najemcy wskazujące lokal, do którego może się przeprowadzić w przypadku eksmisji. Musi być ono uzupełnione o oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się na przyjęcie najemcy.
Właściciel lokalu zastępczego musi również przedstawić dokument potwierdzający jego prawo własności. Wszystkie te dokumenty wymagają poświadczenia notarialnego, co gwarantuje ich autentyczność i moc prawną w przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji.
Kto ponosi koszty wizyty u notariusza
Kwestia, kto ponosi koszty notarialne, powinna zostać uregulowana w umowie najmu. W praktyce najczęściej koszty te ponosi:
- Najemca – gdy właściciel ma silną pozycję negocjacyjną
- Wynajmujący – gdy zależy mu na szybkim zawarciu umowy
- Obie strony po połowie – jako rozwiązanie kompromisowe
Warto pamiętać, że koszty notarialne są relatywnie niskie w porównaniu z potencjalnymi problemami, jakie mogą wyniknąć z nieprawidłowo zawartej umowy najmu okazjonalnego. Inwestycja w prawidłowe poświadczenie dokumentów to zabezpieczenie interesów obu stron.
Czy cała umowa najmu musi być sporządzona u notariusza?
Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego. Wystarczy zwykła forma pisemna. Notarialnego poświadczenia wymagają jedynie załączniki do umowy, przede wszystkim oświadczenia najemcy.
Niektórzy wynajmujący decydują się jednak na sporządzenie całej umowy w formie aktu notarialnego. Daje to dodatkową pewność prawną, ale wiąże się z wyższymi kosztami. Jest to rozwiązanie opcjonalne i zależy od indywidualnych preferencji stron oraz wartości przedmiotu najmu.
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego wynajmujący ma obowiązek zgłosić ją do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Brak zgłoszenia może skutkować uznaniem dochodów z najmu za przychody z działalności gospodarczej, co często wiąże się z wyższym opodatkowaniem i dodatkowymi obowiązkami sprawozdawczymi.
Do zgłoszenia wystarczy kopia umowy najmu wraz z załącznikami. Nie jest konieczne załączanie notarialnie poświadczonych dokumentów, choć warto je zachować na wypadek ewentualnych sporów w przyszłości.
Właściwe przygotowanie dokumentów do wizyty u notariusza to klucz do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Daje ona wynajmującemu większe bezpieczeństwo i możliwość szybszego odzyskania lokalu w razie problemów z najemcą, co stanowi istotną przewagę nad standardową umową najmu.